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Ventas de inmuebles dejan atrás estancamiento y crecen. En 2017 subieron 2% pagos a DGI; mayor demanda en barrios clase media

La actividad inmobiliaria se reactivó en 2017 de la mano del crecimiento de los créditos hipotecarios y mayores compraventas de viviendas usadas en los barrios de clase media de Montevideo. Aunque el sector dejó atrás varios años de estancamiento, los registros aún están por debajo del auge que hubo en 2010 y 2011.

Los datos surgen de los pagos del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que recibió la Dirección General Impositiva (DGI) el año pasado, y fueron ratificados por el consultor inmobiliario Julio Villamide —director ejecutivo de Julio Villamide & Asociados, editor de la revista Propiedades y asesor de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu)— y el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Wilder Ananikian.

Según información a la que accedió El País, la DGI registró 61.911 pagos por el ITP en 2017, lo que marca un crecimiento en el número de transacciones de 2% frente al año anterior (cuando habían sido 60.422 los pagos del ITP). Dicha cantidad puede considerarse un indicador indirecto del volumen de transacciones del mercado inmobiliario, con la salvedad de que una mínima parte refiere a operaciones que no implican compraventas.

El ITP es un impuesto que grava con el 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. En el último año la DGI recaudó 5,3% más por este tributo que en 2016, sumando $ 1.926 millones —unos US$ 67 millones al dólar promedio de 2017— que indican un pago promedio por compraventa de $ 31.609 y un monto operado en el mercado inmobiliario de $ 48.150 millones —unos US$ 1.680 millones— suponiendo que el ITP representa el 4% del total de las transacciones.

Con el aumento de 2% en los pagos por ITP en 2017, se cortó con cinco años consecutivos de caídas: -2% en 2016, -3% en 2015, -11% en 2014, -1% en 2013 y -10% en 2012. El último registro con alza fue en 2011, cuando la cantidad de pagos subió 8% respecto al año previo, al totalizar 80.472 transacciones (24,9% más que el año pasado).

Los números del ITP no contabilizan las operaciones dentro del régimen de Vivienda Promovida (antes llamado Vivienda de Interés Social) que representan una buena porción del mercado inmobiliario (ver aparte). Sin embargo, los datos aportados por Villamide marcan una evolución similar: "Hubo cuatro semestres muy malo desde el segundo de 2014 al primero de 2016, y desde ahí con la recuperación de la economía el mercado se reactivó. Durante 2017 se mantuvo esa tendencia y se cerró el año con una mejora de entre 15% y 20%", repasó.

Para Ananikian recién en el segundo semestre del año pasado hubo signos de recuperación y señaló que el 2016 no es parámetro de comparación porque "había bajado muchísimo la actividad". En línea con esto, Villamide mencionó que el nivel de actividad de 2017 estuvo "por debajo del promedio de compraventas de los últimos 20 años".

El presidente de la CIU sostuvo que "ayuda al negocio inmobiliario que el dólar esté hace dos años y medio casi en el mismo valor", aunque detalló que aún "cuesta mucho concretar una venta, hay que negociar y hay una tendencia" a terminar haciendo la transacción bastante por debajo del monto pretendido por el propietario.

Por otra parte, Villamide expresó que el año pasado "se consolidó la tendencia a privilegiar en Montevideo los barrios de clase media, producto de las viviendas promovidas y también por la mayor actividad en el segmento de usados en esas zonas en desmedro de la costa, que era la gran protagonista del mercado" años atrás. Mencionó a Cordón como el barrio con mayor demanda en la capital, seguido por otros como Centro, Barrio Sur y La Blanqueada.

El operador inmobiliario asoció ese repunte a "la reactivación del crédito hipotecario en 2017 tras tres años de baja", una herramienta de financiación "que se sigue utilizando mayoritariamente para comprar viviendas usadas".

Sobre el resto del país, puntualizó en la situación de Maldonado, donde dijo que "recién a finales de 2017 se empezó a ver una ligera reactivación que consideramos se irá consolidado a lo largo de 2018". Ananikian manifestó que el sector "está esperando que los argentinos vuelvan, ya que están ausentes hace tres años", pero Villamide subrayó que "no se debe esperar un regreso masivo de compradores (del vecino país) a Punta del Este" sino un mayor movimiento "como reflejo del crecimiento de los valores en los segmentos premium en Buenos Aires".

Promovidas: menos obras pero de porte.

Bajo el paquete de incentivos del programa de Viviendas de Interés Social que promovió el gobierno en 2011 se construyeron más de 15.000 unidades y se logró "dinamizar zonas de Montevideo donde hacía muchos años no se construía como Parque Rodó, Palermo, Centro, Cordón y Prado", indicó Wilder Ananikian, presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU). Pero a su entender "a un sector del gobierno parece que le molestó que los empresarios ganen dinero" con esas viviendas e impulsaron a mitad del año pasado varios cambios en el régimen de beneficios fiscales a los que acceden los constructores.

Entre otras cosas, la nueva reglamentación mantuvo el tope de precios para un porcentaje de las unidades comercializadas e incorporó otro que limita cuánto puede pedir el propietario de un apartamento por alquiler (si supera ese monto no accede al 100% de la exoneración tributaria contemplada en la normativa).

Con estas variantes "mataron la gallina de los huevos de oro" según Ananikian, quien agregó que "la cantidad de proyectos presentados viene cayendo mes a mes". Señaló que este desincentivo provocará que los promotores inmobiliarios vuelvan a construir en las zonas costeras en lugar de en otros barrios de la capital.

El consultor Julio Villamide, que también fue crítico de los cambios implementados por el gobierno al régimen de viviendas promovidas, sostuvo que "la caída fue menor a la pronosticada porque se presentaron proyectos muy grandes el año pasado, de 200 o 300 viviendas". Esos grandes emprendimientos, que no estaban contempladas antes dentro de los beneficios, "provocaron que la disminución notoria en la cantidad de proyectos se mitigara en cuanto al número de viviendas", resumió. Igualmente, Villamide expresó en base a sus conversaciones con empresarios del sector que "las nuevas reglas complican la actividad, sobre todo en materia de apalancamiento de los proyectos".

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